Mercado inmobiliario y costos: el horizonte tras el REM

Inflación y tasas altas: el nuevo marco para el sector inmobiliario

El reciente Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del BCRA, publicado el 6 de julio de 2026, redefine el contexto para desarrolladores, brokers, inmobiliarias y fondos de inversión que toman posiciones en alquileres, construcción y desarrollo urbano. La mediana de los analistas relevados espera una inflación mensual apenas por debajo del 2% para mediados de año y tasas interanuales que todavía resultan relevantes al momento de definir estructuras de costos y márgenes de rentabilidad.

En cuanto al crédito y financiamiento, las expectativas de tasa de plazo fijo mayorista (TAMAR) marcan un sendero de tasas nominales anuales en torno al 22,5% en julio, moderándose sólo levemente hasta 22% hacia diciembre. Eso implica tasas efectivas mensuales por encima del 1,8%, lo que condiciona significativamente la viabilidad de financiar proyectos vía endeudamiento local en pesos y limita la expansión del crédito hipotecario tradicional.

Qué significa esto para la construcción y el desarrollo

Las condiciones de financiamiento restrictivas y los elevados costos nominales, consolidados por una inflación persistente, ponen presión sobre los presupuestos de obra y la planificación de nuevos proyectos. Si bien el REM prevé una recuperación del PIB para 2026 (+3,0% promedio), este crecimiento no necesariamente se traduce en un repunte inmediato del sector inmobiliario sin mejoras adicionales en disponibilidad de crédito ni flexibilización de tasas.

El costo del crédito impacta directamente en la posibilidad de apalancar proyectos y en el acceso de las familias a soluciones de financiamiento hipotecario. De cara a los próximos meses, la demanda de nuevos proyectos residenciales podría mostrar cierta cautela ante un escenario todavía restrictivo de tasas y sin señales claras sobre expansión del crédito hipotecario. Las condiciones de acceso a vivienda seguirán atadas a la evolución de ingresos, empleo registrado y política crediticia.

Mercado laboral: señales mixtas para la construcción

El REM pronostica una tasa de desempleo del 7,7% para el segundo trimestre y una leve baja hacia el 7,5% para el cierre de 2026, apenas 0,1 punto más bajo que la encuesta anterior. Si bien no se anticipan cambios bruscos en la ocupación, la rigidez del empleo es un factor a considerar para quienes evalúan proyectos a escala, particularmente aquellos intensivos en mano de obra y con mayor impacto multiplicador sobre el empleo local.

Dólar y precios relativos: atención al impacto en insumos

El informe estima un tipo de cambio nominal en $1.482/USD en julio, subiendo a $1.673/USD a fin de año, con una variación interanual proyectada del 15,5%. Esto implica una relativa moderación del tipo de cambio respecto a la inflación, situación que podría repercutir en la cotización en pesos de insumos importados y en la previsibilidad de los costos de obras, especialmente en materiales con alto componente importado.

Qué vigilar: demanda de vivienda, precios de alquiler y permisos de construcción

El REM no releva datos específicos sobre demanda de vivienda, precios de alquiler o permisos de construcción —variables clave para una evaluación integral del mercado—. Sin embargo, la combinación de PIB algo más dinámico, costos de crédito persistentemente altos y desempleo estable sugiere un escenario donde el mercado de alquileres podría continuar mostrando poca elasticidad, con poca oferta de nuevos desarrollos salvo en los segmentos premium o con acceso a financiamiento alternativo.

Cierre: Cómo leer el REM para planificar en el sector inmobiliario

El REM de junio 2026 refuerza un diagnóstico: el sector inmobiliario argentino seguirá estando determinado, al menos hasta fin de año, por el desafío de financiar proyectos a tasas elevadas y enfrentar costos de insumos que, si bien podrían estabilizarse, no muestran señales inmediatas de baja. La actividad, de la mano de una leve recuperación macroeconómica, requerirá estrategias de financiamiento más creativas y seguimiento continuo de la dinámica de la demanda residencial y comercial. Los principales riesgos siguen en el frente financiero: acceso a crédito, sensibilidad de los costos y posible demora en la recuperación real de la demanda de vivienda.

Claves para el sector:

• Tasas de financiamiento: TAMAR entre el 22,0% y el 22,5% anual condiciona créditos y proyectos nuevos.
• Inflación estabilizándose: Niveles cercanos al 2% mensual, relevante para ajustes de precios de contratos y costos de obra.
• Desempleo apenas a la baja: Margen de mejora limitado, sin señales de boom en construcción de mano de obra intensiva.
• Crecimiento del PIB: Proyección positiva (+3%), pero la traducción al sector dependerá del desacople entre actividad general y acceso al crédito.
• Tipo de cambio: Moderación relativa respecto a la inflación, podría estabilizar costos de insumos importados.